Comment devenir primo-accédants grâce au crédit et à l’assurance vie
Christophe et Patricia, couple âgé de 45 et 38 ans, envisagent d’acheter leur première résidence principale, près de Salon-de-Provence. Ce sont des « primo-accédants ».
Ils sont mariés sous le régime de la communauté universelle et ont l’intention d’acheter leur bien en commun. Ils ont deux enfants, Marius et Edgar, et sont tous les deux non-fumeurs.
Les deux tourtereaux disposent chacun d’une assurance-vie que leurs parents leur ont ouverte très jeunes et ont alimentée, en faisant de grands sacrifices. Comme tous les deux travaillent depuis les années 2000, ils ont eu l’occasion de bien épargner. Ils peuvent maintenant débloquer chacun 40 000€ euros de leur assurance vie, afin d’avoir 80 000€ d’apport personnel.
Ils sont en CDD, Christophe gagne 2200€ et Patricia 2000€. Ils sont donc loin de leur limite d’endettement de 30 %.
Le couple de quadragénaires va donc pouvoir faire simultanément un crédit et débloquer une partie de leurs assurances vies pour acquérir la maison de ses rêves. Dotée de 3 chambres, elle pourra les accueillir tous les 4. Elle dispose également d’un petit jardin de 200 m² qui fera le bonheur des enfants et de Patricia, véritable cordon bleu, avec un petit potager.
Cette maison leur coûtera 230 000€, frais de notaires compris. En retirant leur 80 000 € d’apport, leur crédit s’élèvera à 150 000 €. Sans oublier que Christophe est un très bon bricoleur, il fera lui-même la plupart des travaux nécessaires dans la maison, ce qui permettra de faire des économies non négligeables.
Dans ces conditions, Christophe et Patricia ont montré à leur banquier qu’ils étaient capables d’épargner et que leur situation était vraiment saine. Il est rassuré dur leur capacité à rembourser leur prêt, sans incident de parcours. Il va donc leur consentir un taux de crédit fixe à 1,6 %, avec une assurance de 0,2 % sur 20 ans, soit des mensualités de 755,74 €. Cerise sur le gâteau : ils vont pouvoir continuer à épargner car leurs mensualités sont moins élevées que leur location actuelle.
Comment est déterminé le taux de crédit ?
Voyons d’abord comment leur banquier va déterminer leur taux de crédit. Ce dernier va dépendre de la situation de l’emprunteur (majeur, non frappé d’incapacité, sa profession, sa situation matrimoniale et patrimoniale) et de ses critères de solvabilité (montant et stabilité de ses revenus, crédits en cours et apport personnel).
De plus, le taux dépendra du taux d’échange interbancaire (Euribor), auquel on ajoute une marge fixe tout au long du prêt pour la banque. Ainsi, le TAEG comprend le taux d’intérêt annuel, les frais de dossier, les primes d’assurances, les frais de garantie et les commissions des intermédiaires.
Christophe et Patricia devront donc lire attentivement leur contrat de crédit car il les engagera durant toute la durée du prêt. Ils devront notamment faire attention aux modalités de remboursement anticipé du prêt. Ils pourront également demander la transférabilité de leur prêt, clause particulière ne figurant pas dans toutes les offres de prêt.
Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur protège Christophe, Patricia et leur banque. En cas d’arrêt de travail, d’invalidité ou de décès, leur prêt est, soit pris en charge, soit remboursé. L’assurance de la banque les prend en compte, comme faisant partie d’une classe d’actif avec un risque lui appartenant. Par conséquent, les tarifs ne sont pas individualisés. De plus, l’assurance est calculée sur le capital initial : leur cotisation est constante.
Un assureur privé va tenir compte de leur âge, de leur profession, et de leurs risques de santé (d’où l’intérêt d’être non-fumeur). La cotisation est calculée sur le capital restant dû et diminue au fil du temps. Les augmentations sont liées à l’âge.
Comment changer d’assurance emprunteur ?
Lors de la souscription du prêt et pendant la première année, la délégation d’assurance est soumise à la loi Hamon. Christophe et Patricia pourront donc changer sans frais. Leur nouvel assureur ou son courtier fera les démarches pour eux.
Si le crédit est en cours depuis plus d’un an, le changement d’assurance emprunteur est soumis à la loi Bourquin qui donne le droit de résilier à date anniversaire. Leur conseiller ou leur nouvel assureur réalisera les formalités pour eux.
Comment débloquer son assurance vie ?
Durant la phase d’épargne, le contrat d’assurance vie de Christophe et Patricia ne sera pas pas taxable (hors prélèvements sociaux). Contrairement à d’autres placements financiers, ils ne seront imposables qu’à l’occasion d’un retrait sur leur contrat d’assurance vie et uniquement sur la part d’intérêt retirée.
En effet, leur rachat se compose d’une partie de capital et d’une partie d’intérêts, qui celle-ci peut être imposée en fonction de la durée de votre contrat d’assurance vie et de la date de leurs versements.
Ainsi, pour déterminer la fiscalité applicable lors d’un rachat sur le contrat d’assurance vie de Christophe et Patricia, il convient de distinguer :
- La fiscalité des intérêts issus des versements réalisés jusqu’au 26 septembre 2017 : il n’y a aucun changement, c’est l’ancienne fiscalité qui demeure applicable quel que soit le montant des versements ;
- La fiscalité des intérêts issus des versements réalisés depuis le 27 septembre 2017 : la nouvelle fiscalité s’applique avec le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Le taux du prélèvement forfaitaire est fixé à :
- Pour les contrats d’assurance vie de moins de 8 ans : 12,8%
- Pour les contrats d’assurance vie de plus de 8 ans :
- 7,5% pour les intérêts correspondant à des versements de 150 000 euros maximum ;
- 12,8% pour les intérêts correspondant à des versements supérieurs à 150 000 euros.
Il est à noter que le taux de 7,5% s’applique au prorata de l’encours ne dépassant pas les 150 000 euros. Seule la fraction excédentaire à ce montant est soumise au taux de 12,8%.
Le seuil de 150 000 euros s’apprécie par référence au montant total des versements effectués (et non pas du montant total de l’épargne du contrat), nets de retrait, au 31 décembre de l’année précédant le rachat, quelle que soit la date des versements et tous contrats d’assurance vie et de capitalisation confondus.
Il est à noter que Christophe et Patricia peuvent renoncer au PFU et opter pour l’intégration des intérêts à l’impôt sur le revenu. L’option est irrévocable et s’applique à l’ensemble des revenus mobiliers (PEA, assurances vie,..). Il n’est pas possible de mixer.
Alors, si comme Christophe et Patricia, vous souhaitez vous aussi devenir primo-accédants et acquérir le bien immobilier de vos rêves, faites appel à une professionnelle qui vous renseignera sur la marche à suivre pour choisir la meilleure assurance emprunteur et réaliser le déblocage de votre assurance-vie au 0682826099.