Investissez dans des parts de

SCPI

Comment fonctionnent les SCPI ?

Une SCPI est un ensemble de biens immobiliers à usage professionnel (bureaux, commerces, …) dont vous pouvez acheter des parts : vous en devenez propriétaire au prorata de votre investissement. Vous percevez des revenus, correspondants aux loyers, directement sur votre compte courant. Toute la gestion est déléguée et votre risque est réparti sur plusieurs biens et plusieurs locataires.

Les différentes manières d’investir en SCPI

En pleine propriété

Investir en Pleine propriété (PP) est la manière la plus connue et donc par défaut d’investir sur des parts de SCPI. Elle consiste à acheter simplement les parts, à en avoir donc la pleine jouissance et donc à en percevoir les revenus. Ce type d’acquisition le plus courant peut se faire au comptant ou à crédit. Comme les SCPI sont des biens immobiliers, vous pouvez emprunter pour acheter les parts. Une partie des revenus va couvrir les le prêt.

En démembrement temporaire

Comme les parts de SCPI sont considérées comme de l’immobilier, les parts peuvent se démembrer. C’est une notion connue dans l’immobilier classique mais beaucoup plus confidentielle dans l’achat de parts de SCPI. Pourtant cela fonctionne de la même manière. La pleine propriété est la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété. Investir en démembrement consiste donc à séparer pendant une période déterminée (5, 7 ou 10 ans) une part de SCPI en pleine propriété en deux droits : l’usufruit et la nue-propriété. Chaque personne peut donc investir en Nue-propriété et/ou en Usufruit avec pour chaque partie un objectif différent. La nue-propriété est donc le fait de renoncer temporairement aux revenus que générera la SCPI.

Classiquement on fait fructifier sa trésorerie avec l’usufruit et on n’augmente pas son IFI avec la Nue-Propriété. Les objectifs d’achat de parts de SCPI sont donc très variés

La nue-propriété

Le fait de renoncer aux revenus des parts de SCPI en investissant en nue-propriété fait bénéficier d’une décote à l’achat de 20 % à 35 % sur le prix d’une part. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante. Il est dès lors possible d’acheter une part valant 100 € à 80 € mais cette décote implique de ne percevoir aucun revenu pendant la période de démembrement.

A la fin du démembrement, la pleine propriété de la part est récupérée sans fiscalité ni prélèvements sociaux. La part passe alors de 80 € à 100 €, soit une plus-value latente de 20 € qui peut fluctuer avec la valeur de la part en pleine propriété durant la période de démembrement : il est in fine possible de récupérer une part dont la valeur pourrait avoir évolué à 110 € comme à 90 €. Quelle que soit cette valeur en pleine propriété, ce moment marque la perception des premiers revenus en tant que plein-propriétaire.

L’usufruit

Lors d’un investissement en usufruit, la contrepartie du nu-propriétaire est de 20 % à 35 % du prix des parts. Les revenus sont perçus pendant toute la durée du placement à hauteur de la valeur de pleine propriété.

Exemple : achat d’une part en usufruit à 20 € (équivalent à la pleine propriété de 100 €) et perception des revenus pendant 5 ans (durée du démembrement temporaire) qui seront de 5 % de 100 € soit 5 € pendant 5 ans. À l’issue du démembrement, la propriété de l’usufruit est perdue mais avec compensée par 25 € de revenus.

Au sein du cabinet, vous trouverez des SCPI de rendements avec des thématiques généralistes ou spécialisées, qui investissent en France ou en Europe ; certaines sont quasiment nettes d’impôt.

Après une analyse de votre patrimoine et de vos objectifs, nous déterminerons ensemble le panel de SCPI dans lesquelles vous investirez.